小區(qū)要逐步開放道路引熱議專家稱需居民同意
2016-02-23
《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》近日印發(fā),其中提出,加強街區(qū)的規(guī)劃和建設,分梯級明確新建街區(qū)面積,原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,解決交通路網(wǎng)布局問題,促進土地節(jié)約利用?！霸瓌t上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話,昨日引發(fā)熱議,已建成小區(qū)誰有權決定開放今后沒有封閉式小區(qū),是否意味著小區(qū)不再有物業(yè)小區(qū)開放后安全如何保證對于這些公眾關心的問題,昨日新京報記者采訪了相關專家。本版采寫/新京報記者馬力沙璐<br/><strong>1現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻</strong><br/>去一個不遠的地方,從地圖上看,明明直線距離很近,但實際上一個龐大的院子橫在眼前,要過去的話,只能繞過大院或小區(qū),走很遠的路才能到達目的地,這是不少市民日常生活中都會遇到的問題。<br/>城市規(guī)劃專家說,其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄,甚至要更寬,但擁堵的很大一個原因,就是城市支路等毛細血管不通暢,道路微循環(huán)不好。<br/>此前在網(wǎng)絡上流傳的一張照片也顯示,從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京,能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路,而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路。<br/>國家發(fā)改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,西方國家城市發(fā)展一直是小街區(qū),路網(wǎng)密,不會像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細血管堵塞的情況,<br/>而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通,而且從多個方面影響了城市生活。專家說,大部分生活性的街道上,應該有更良好的關系。人走在街道上,有一些小商店,有怡人的環(huán)境、步行空間、綠帶、休憩場所等,會讓人很舒服。而如果走在一條街上,旁邊只是圍墻,你就會覺得這條路很長。<br/>記者了解到,此前北京的規(guī)劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力。比如結(jié)合具體項目,如果是大院里的項目要改擴建申請調(diào)整規(guī)劃,規(guī)劃部門就會要求其將大院里的一些支路,隨著項目建設騰退干凈,地上沒有建筑物,將來如果拆了院墻,這些支路就有通行的可能性。<br/><strong>2誰有權讓小區(qū)開放內(nèi)部道路</strong><br/>北京市房協(xié)秘書長陳志認為,對于已有小區(qū)是否開放,應該充分尊重小區(qū)土地的使用權人——業(yè)主的權利。<br/>他說,一個小區(qū)使用的土地,無論是小區(qū)內(nèi)建設道路、綠地,還是建設住宅樓的土地,都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權,建設完成后出售給業(yè)主,而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時,《物權法》中規(guī)定,小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,產(chǎn)權屬于全體業(yè)主。因此,對于已有的小區(qū)來說,是否開放,應該由業(yè)主共同決定。<br/>北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開,用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權70年到期時再變更,或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時再變更。<br/>昨日有人提出,小區(qū)的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積,如果是的話,小區(qū)開放應給買房的業(yè)主予以補償。<br/>專家表示,就北京而言,小區(qū)的綠地、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業(yè)主共有面積,業(yè)主擁有土地使用權,但不是分攤面積。<br/>中國政法大學教授王衛(wèi)國認為,政府的出發(fā)點是好的,但推行時應尊重大家意愿和需求。<br/>王衛(wèi)國表示,小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,從產(chǎn)權來講屬于小區(qū)業(yè)主,按照物權法的規(guī)定,住宅小區(qū)的土地使用權是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,這些道路不只有通行功能,還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外,完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,政府不能強行推行,要尊重《物權法》。<br/><strong>3開放使用小區(qū)道路如何補償</strong><br/>如何釋放小區(qū)中的道路資源王衛(wèi)國認為,從法律上講,政府要協(xié)商推進,比如與小區(qū)業(yè)主大會必要協(xié)商,還要進行補償。<br/>同時,要區(qū)別對待,不能一刀切,“在一些地方道路非常稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào);對于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,圍墻打開對于緩解交通沒有實質(zhì)性的意義,反而增加了安全隱患,就應保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。<br/>此外,對于單位大院,王衛(wèi)國表示,比住宅小區(qū)的問題要簡單一些,很多是國有單位,但也有一些企業(yè)單位,因此也不能一概而論。<br/>這里面的關鍵問題是土地使用權,它包括兩類,劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權,而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。<br/>王衛(wèi)國表示,劃撥土地使用權是無償取得的,這個使用權政府可隨時收回,只要適當補償即可;對于出讓土地使用權,政府強制收回時必須是出于公共利益的需要,收回中還需要論證,并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設成本,以及由此給居民帶來不便進行的補救措施,包括如噪音、污染等一系列問題,都要統(tǒng)籌進行。<br/><strong>4街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消</strong><br/>北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,新建小區(qū)街區(qū)化,從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門,就有不少都是以單獨的樓棟為單元。<br/>那如果都是單獨的樓棟,沒有了小區(qū),沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,那是否還需要物業(yè)是否還要交物業(yè)費<br/>對此,樓建波說,所謂物業(yè),是負責小區(qū)的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施,也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施,只是按照屆時的規(guī)劃來確定。<br/>“物業(yè)的本質(zhì)不會變,只是管理服務的方式會有所變化?！睒墙úㄕf,因此物業(yè)公司不會消失,業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務,只是服務形式的變化,如過去是一個小區(qū)封閉起來,門口有保安值守,將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,而開放后的道路上則由警察來巡邏。<br/>至于道路開放后是否會切割小區(qū),造成物業(yè)不好管理樓建波認為這也不是問題,“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了,并沒有影響到物業(yè)管理。”<br/>同時,樓建波建議,在具體執(zhí)行時不能“一刀切”,應根據(jù)實際情況逐步推進?！敖謪^(qū)制是一個系統(tǒng)工程,不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),形成微循環(huán)的道路,那么如果三個小區(qū)挨著,一個小區(qū)打開了,另外兩個沒有打開,道路還是循環(huán)不了,反而成為了斷頭路?！?lt;br/><strong>5圍墻打開怎么保障小區(qū)安全</strong><br/>推行街區(qū)制后,很多人擔心,以后小區(qū)的物業(yè)如何管理小區(qū)的安全隱患是不是會增加中國人民公安大學治安學院教授王太元認為,這個問題不能一概而論,不是所有小區(qū)打開就會影響安全,也不是所有小區(qū)打開就對交通有利,要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關系才能確定。<br/>王太元表示,所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學的,有些社區(qū)不適合開放,比如小區(qū)內(nèi)道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放,因此應該實事求是、因地制宜。在推行時,需要進行大量的調(diào)查工作,如社會治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等。<br/>此外,王太元指出,小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決,封閉也不能解決安全問題,要靠管理和防范等多個方面,如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。<br/>小區(qū)打開后,通行車輛多了,噪音問題如何解決,是否會擾民王太元認為,首先要看擾民到什么程度,通過調(diào)查研究,判斷通行之后是否安裝隔音墻,對于不同的問題。包括噪音,涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決,不能一刀切。<br/><strong>6學區(qū)房劃分是否會受街區(qū)影響</strong><br/>中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示,原來城市設計中,單位大院比較多,這與行政管理體制相關,單位管一切,之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變,從其他國家的城市管理經(jīng)驗看,這是一個大趨勢。<br/>對學區(qū)房和擇校來說,與以前單位邊有個很好的學校有直接關系,如之前北京取消的共建學校,就屬于單位和學校的共建。現(xiàn)在,城市管理理念在逐漸的改變。<br/>因此,小區(qū)打開后對學區(qū)房可能會有一定影響。儲朝暉分析說:“街道和小區(qū),是過去學區(qū)如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區(qū)打開后,如果不改變街道的管轄,應該不會有太大的直接影響,如果打開后改變街區(qū)的管轄,可能會影響到學區(qū)房”。<br/>儲朝暉認為,對于學區(qū)房應總體考慮,一方面,一個好學校是長期積累起來的,周圍居民也較為穩(wěn)定,除了新建小區(qū),要改變是一個長期的過程,不會出現(xiàn)劇烈的變化;另一方面,學區(qū)房從推動教育均衡來說,屬于浮在水面上的“浮標”,顯示水位在哪里,但不要把目標盯著浮標,實際問題是教育均衡問題,這個問題解決之后浮標自然會往下降,“學區(qū)房只是浮標,如果水位改變,浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值”。<br/>最后,儲朝暉表示,作為城市社區(qū)管理,從長期發(fā)展來看,從公共資源提供上應該注重公平、均衡,公共服務職能應由政府整體考慮,而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。
