一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理網(wǎng)簽而消滅

　　最高法院民一庭傾向認(rèn)為：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不因工程建成的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽而消滅，如符合建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件，承包人仍有權(quán)就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　主要理由：《民法典》第八百零七條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谌鍡l至第四十二條進(jìn)一步明確了行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件。由此可見(jiàn)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是承包人的法定權(quán)利，在符合法律及司法解釋規(guī)定的條件時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)就已經(jīng)成立。

　　商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽是為規(guī)范商品房預(yù)售而采用的行政管理手段，并非法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示方式，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，亦不導(dǎo)致承包人原本享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)因此不成立或者消滅。

　　如承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)與房屋買(mǎi)受人之間發(fā)生權(quán)利沖突的，屬于權(quán)利順位問(wèn)題，可另行解決。

　　二、《建工解釋一》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人

　　最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：可以依據(jù)《建工解釋一》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人，即《建工解釋一》第四十三條規(guī)定的實(shí)際施工人不包含借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。

　　主要理由：本條解釋涉及三方當(dāng)事人兩個(gè)法律關(guān)系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系。原則上，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自的法律關(guān)系，請(qǐng)求各自的債務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。

　　本條解釋為保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人的利益，突破合同相對(duì)性原則，允許實(shí)際施工人請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)該條解釋的適用應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握。該條解釋只規(guī)范轉(zhuǎn)包和違法分包兩種關(guān)系，未規(guī)定借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

　　因此，可以依據(jù)《建工解釋一》第四十三條規(guī)定突破合同相對(duì)性原則請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際施工人不包括借用資質(zhì)及多層轉(zhuǎn)包和違法分包關(guān)系中的實(shí)際施工人。

　　三、借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且工程驗(yàn)收合格的，可以請(qǐng)求發(fā)包人參照合同約定折價(jià)補(bǔ)償

　　最高法院民一庭法官會(huì)議討論認(rèn)為：沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂建設(shè)工程施工合同，在發(fā)包人知道或者應(yīng)當(dāng)知道系借用資質(zhì)的實(shí)際施工人進(jìn)行施工的情況下，發(fā)包人與借用資質(zhì)的實(shí)際施工人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系。該建設(shè)工程施工合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

　　《民法典》第七百九十三條第一款規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但是建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，可以參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償承包人。”因此，在借用資質(zhì)的實(shí)際施工人與發(fā)包人之間形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系且建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下，借用資質(zhì)的實(shí)際施工人有權(quán)請(qǐng)求發(fā)包人參照合同關(guān)于工程價(jià)款的約定折價(jià)補(bǔ)償。

　　四、實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：實(shí)際施工人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指在發(fā)包人經(jīng)承包人催告支付工程款后合理期限內(nèi)仍未支付工程款時(shí)，承包人享有的與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或者請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)，并就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　依據(jù)《民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十五之規(guī)定，只有與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人才享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。實(shí)際施工人不屬于“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人”，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

　　五、承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度系以建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先清償承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，故承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的前提是其建設(shè)完成的建設(shè)工程依法可以流轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八百零七條規(guī)定，承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的條件是建設(shè)工程宜折價(jià)、拍賣(mài)。因違章建筑不宜折價(jià)、拍賣(mài)，故承包人對(duì)違章建筑不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

　　六、合同無(wú)效，承包人請(qǐng)求實(shí)際施工人按照合同約定支付管理費(fèi)的，不予支持

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：合同無(wú)效，承包人請(qǐng)求實(shí)際施工人按照合同約定支付管理費(fèi)的，不予支持。

　　轉(zhuǎn)包合同、違法分包合同及借用資質(zhì)合同均違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。前述合同關(guān)于實(shí)際施工人向承包人或者出借資質(zhì)的企業(yè)支付管理費(fèi)的約定，應(yīng)為無(wú)效。實(shí)踐中，有的承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)會(huì)派出財(cái)務(wù)人員等個(gè)別工作人員從發(fā)包人處收取工程款，并向?qū)嶋H施工人支付工程款，但不實(shí)際參與工程施工，既不投入資金，也不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際施工人自行組織施工，自負(fù)盈虧，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)只收取一定比例的管理費(fèi)。該管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上并非承包人、出借資質(zhì)的企業(yè)對(duì)建設(shè)工程施工進(jìn)行管理的對(duì)價(jià)，而是一種通過(guò)轉(zhuǎn)包、違法分包和出借資質(zhì)違法套取利益的行為。此類(lèi)管理費(fèi)屬于違法收益，不受司法保護(hù)。因此，合同無(wú)效，承包人或者出借資質(zhì)的建筑企業(yè)請(qǐng)求實(shí)際施工人按照合同約定支付管理費(fèi)的，不予支持。

　　注：最高人民法院第二巡回法庭2020年第7次法官會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為：“建設(shè)工程施工合同因非法轉(zhuǎn)包、違法分包或掛靠行為無(wú)效時(shí)，對(duì)于該合同中約定的由轉(zhuǎn)包方收取“管理費(fèi)”的處理，應(yīng)結(jié)合個(gè)案情形根據(jù)合同目的等具體判斷。如該“管理費(fèi)”屬于工程價(jià)款的組成部分，而轉(zhuǎn)包方也實(shí)際參與了施工組織管理協(xié)調(diào)的，可參照合同約定處理；對(duì)于轉(zhuǎn)包方純粹通過(guò)轉(zhuǎn)包牟利，未實(shí)際參與施工組織管理協(xié)調(diào)，合同無(wú)效后主張“管理費(fèi)”的，應(yīng)不予支持。合同當(dāng)事人以作為合同價(jià)款的“管理費(fèi)”應(yīng)予收繳為由主張調(diào)整工程價(jià)款的，不予支持?；诤贤南鄬?duì)性，非合同當(dāng)事人不能以轉(zhuǎn)包方與轉(zhuǎn)承包方之間有關(guān)“管理費(fèi)”的約定主張調(diào)整應(yīng)支付的工程款。”該紀(jì)要區(qū)分轉(zhuǎn)包方是否承擔(dān)了實(shí)際工作和單純的轉(zhuǎn)包牟利。

　　七、承包人已起訴發(fā)包人支付工程款的，實(shí)際施工人可以在一審辯論終結(jié)前申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，其另訴請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，不應(yīng)受理

　　最高法院民一庭2021年第21次法官會(huì)議討論認(rèn)為：承包人已起訴發(fā)包人支付工程款的，實(shí)際施工人可以在一審辯論終結(jié)前申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，其另訴請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，不應(yīng)受理。

　　轉(zhuǎn)包和違法分包涉及三方當(dāng)事人兩個(gè)法律關(guān)系。一是發(fā)包人與承包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系；二是承包人與實(shí)際施工人之間的轉(zhuǎn)包或者違法分包關(guān)系。承包人有權(quán)依據(jù)與發(fā)包人之間的建設(shè)工程施工合同關(guān)系請(qǐng)求發(fā)包人支付工程款。實(shí)際施工人有權(quán)依據(jù)轉(zhuǎn)包或者違法分包的事實(shí)請(qǐng)求承包人承擔(dān)民事責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合司糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谒氖龡l第二款規(guī)定：“實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案第三人，在查明發(fā)包人欠付轉(zhuǎn)包人或者違法分包人建設(shè)工程價(jià)款的數(shù)額后，判決發(fā)包人在欠付建設(shè)工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。”本款解釋是為保護(hù)農(nóng)民工等建筑工人利益所作的特別規(guī)定。

　　實(shí)踐中存在承包人與實(shí)際施工人分別起訴請(qǐng)求發(fā)包人承擔(dān)民事責(zé)任的情況。為防止不同生效判決判令發(fā)包人就同一債務(wù)分別向承包人和實(shí)際施工人清償?shù)那樾?，需要?duì)承包人和實(shí)際施工人的起訴做好協(xié)調(diào)。在承包人已經(jīng)起訴發(fā)包人支付工程款的情況下，實(shí)際施工人可以在一審辯論終結(jié)前申請(qǐng)作為第三人參加訴訟，其另訴請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，不應(yīng)受理。實(shí)際施工人作為第三人參加訴訟后，如果請(qǐng)求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)將承包人的訴訟請(qǐng)求和實(shí)際施工人的訴訟請(qǐng)求合并審理。